3MINTERMEDIA Alessandria - News mercato immobiliare
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Sono state pubblicate le Statistiche trimestrali dell’Osservatorio del mercato immobiliare dell’Agenzia delle Entrate. Vediamo l’andamento del comparto nel periodo gennaio-marzo.
Secondo i dati delle Statistiche trimestrali dell’Osservatorio del mercato immobiliare dell’Agenzia delle Entrate, i primi tre mesi del 2019 confermano il periodo di espansione del mercato delle abitazioni, in atto dal 2014. L’incremento delle compravendite nel periodo gennaio-marzo è stato dell’8,8%, con un numero di scambi che tocca quota 138.525.
Il Nord Est (+11,8%) e il Centro (+10,7%) si confermano le due aree con il più alto tasso di crescita delle compravendite. Significativo anche il tasso registrato nel Nord Ovest (+9,6%), dove si concentra quasi il 35% del mercato nazionale, mentre tassi inferiori si registrano nel Sud (+4,8%) e nelle Isole (+3,3%).
Risulta in espansione anche il flusso di compravendite di cantine e soffitte, con un tasso di crescita tendenziale del 12,3%, quasi doppio rispetto al trimestre precedente (+7%), e il mercato dei box e posti auto, che segna, come nel precedente trimestre, un buon rialzo (+10,4%). La superficie media delle case compravendute rimane stabile (104,9 m2).
Per quanto riguarda la situazione nelle maggiori città, il mercato delle abitazioni nelle otto principali città italiane mostra un andamento differenziato. Roma e Milano incrementano i volumi di compravendita in modo rilevante (con una crescita tendenziale superiore all’11%), anche se sono Genova e Bologna a raggiungere i tassi di espansione più elevati (rispettivamente +15,2% e +12,9%). Le altre quattro metropoli analizzate presentano variazioni positive più contenute, nel caso di Palermo e Torino (+2%), e un segno meno per Napoli (-1,3%) e Firenze (-5,2%).
E cosa è stato registrato sul fronte del mercato non residenziale e del settore produttivo? Secondo i dati emersi dall’indagine, continua l’aumento delle compravendite del comparto terziario-commerciale, che comprende uffici, negozi, edifici e depositi commerciali e autorimesse. Nel periodo gennaio-marzo si registra, infatti, un incremento del +5,9%, per circa 23mila scambi. In linea con il primo trimestre 2018, invece, il settore produttivo, costituito prevalentemente da capannoni e industrie, che raggiunge quota 2.521 transazioni (+0,3%).
I dati offerti dalle Statistiche trimestrali dell’Osservatorio del mercato immobiliare dell’Agenzia delle Entrate sono stati commentati dalla Fiaip. Il presidente nazionale Fiaip, Gian Battista Baccarini, ha affermato: “L’incremento del numero delle compravendite non è accompagnato, purtroppo, dall’aumento dei valori immobiliari e questo è una dato che ci dovrebbe far riflettere”. Aggiungendo: “Sebbene ci sia questa continua espansione, nel 2018 il valore degli immobili è calato del 5%, così come indicato nel Rapporto sui dati statistici notarili presentato dall’Osservatorio del Notariato, mentre dal 2011 il valore totale del patrimonio immobiliare degli italiani ha perso 2000 miliardi. Proprio per ovviare a queste incongruenze e per risolvere i problemi derivanti da esse che noi, come Federazione degli agenti immobiliari professionali, abbiamo chiesto e continuiamo a chiedere al Governo di intervenire urgentemente per abbassare le tasse sulla casa e liberare risorse per un settore che esprime il 20% del Pil”.
L’Italia rimane un Paese appassionato del mattone: oggi perché i tassi sono storicamente bassi e perché è considerato, da sempre, uno strumento che offre le maggiori garanzie quando i mercati finanziari minacciano instabilità, come nell’ultimo periodo. Non solo. A far riscoprire ultimamente questo bene rifugio contribuiscono anche le incertezze legate all’attuale panorama politico nostrano, le incognite sul dopo la Brexit e l’aspro confronto commerciale Cina-Stati Uniti. È in sintesi il quadro che emerge dal più aggiornato Osservatorio mutui di MutuiOnline.it, dal quale su base annuale aggiornata ad aprile spicca la forte accelerazione delle richieste di mutuo per l’acquisto della prima casa, passate al 54,8% del totale dal 43,2% dell’anno precedente, tornate così sui massimi degli ultimi sei anni.Mutui surroga, calo della domanda
Le compravendite recuperano quindi il loro naturale peso primario sul mercato mutui. Si registra invece la contestuale caduta delle richieste di surroga ai minimi dal 2013, al 34,3% del totale dal 46,8% del 2018, dopo i volumi record degli ultimi anni e la conseguente, graduale riduzione del restante bacino di mutui esistenti per i quali possa essere utile la surroga.
Questo scenario trova conferma nei mutui erogati, che su base annuale mostrano un calo delle surroghe al 39,9% dal 46,1% del 2018. Il picco della serie storica (dal 2006), 64,6%, è stato toccato nel 2015. I mutui erogati per l’acquisto della prima casa raggiungono invece il 51,9%, dopo il 46,1% del 2018. Ancora più marcato il trend in aprile, con l’acquisto prima casa al 59,3% e la surroga al 31,3%.
Mutui a tasso fisso, ancora i preferiti dagli italiani
Il tasso fisso continua a dominare lo scenario, con l’82,9% di richieste registrato in aprile (80,7% nel periodo gennaio-marzo): si tratta del nuovo top dal primo trimestre 2015. La quota del variabile nel frattempo è scesa al 15,3% dal 17,1%. Stesso movimento per le erogazioni a tasso fisso, aumentate all’89,4% dall’86,3%, e per quelle a tasso variabile (al 9,6% dall’11,9%). L’orizzonte più accomodante delle politiche monetarie ha favorito le richieste di mutui con durate lunghe, con la durata ventennale che si conferma la più utilizzata sia per le richieste che per le erogazioni.
Importo dei mutui, salgono le erogazioni
Ancora in salita – per il quarto anno consecutivo - l’importo medio erogato, a 127.483 euro nel 2019 dai 124.780 dell’anno scorso, in progressivo recupero verso i massimi del 2010-2011. Da notare anche la graduale riduzione della differenza tra importo medio richiesto ed erogato, che si distaccano ormai di poche migliaia di euro e denotano una maggiore finanziabilità delle esigenze della clientela da parte delle banche.
Si riduce lo spread tra mutui a tasso fisso e mutui a tasso variabile
Per quanto riguarda i tassi, che ormai da diverso tempo viaggiano sui minimi storici, l’Osservatorio MutuiOnline.it mette in evidenza la riduzione dello spread tra il tasso fisso e quello variabile. Prendendo in considerazione le rilevazioni annuali della media per i mutui a 20 e 30 anni, risulta che quest’anno il tasso fisso – in costante ribasso dal top del 6,02% registrato nel 2012 – viene indicato all’1,85%, in calo dall’1,92% del 2018. Il variabile, per contro, è salito allo 0,88% dallo 0,83% dell’anno scorso. E il divario si è ulteriormente ridotto in aprile, con i tassi medi rispettivamente all’1,80% e allo 0,90%.
Il 2018 è stato l’anno in cui la ripresa del mercato immobiliare ha coinvolto prezzi e compravendite, superando la crisi che lo aveva interessato fino al 2017. La domanda immobiliare si è dimostrata vivace grazie ai mutui ancora convenienti e all’interesse degli investitori. Anche la diminuzione dei tempi di vendita conferma il trend positivo. Nel 2019 il mercato immobiliare registrerà un andamento in linea con quello dell’anno appena terminato che, a livello di compravendite, riteniamo possa chiudersi con 570-580 mila transazioni. Volumi che potranno confermarsi anche per l’anno in corso. Negli ultimi mesi, nonostante le incertezze che hanno caratterizzato l’Italia, il mercato sembra aver tenuto. Il desiderio di acquistare casa è sempre vivo. Gli investitori sono attratti dall’asset immobiliare, soprattutto in quelle città che per flussi turistici, studenteschi e di lavoratori fuori sede sono sempre molto interessanti in termini di rendimenti. In queste realtà i canoni di locazione potranno aumentare.
A livello di prezzi, nelle grandi città, ci sarà una leggera salita (tra +1% e +3%), con Milano a fare da traino. Il rialzo potrebbe interessare anche le zone semicentrali e le periferie soprattutto se servite e con un’offerta abitativa di qualità come già successo nel corso del 2018. Le realtà più piccole e intermedie, come i comuni dell’hinterland e i capoluoghi di provincia, risulteranno dinamiche in termini di transazioni ma piuttosto stabili a livello di valori, con una possibile eccezione della prima cintura delle grandi metropoli, influenzata dall’andamento di queste ultime. Ci aspettiamo ritocchi verso l’alto dei valori anche nelle località turistiche, soprattutto se dotate di infrastrutture.
Anche per il 2019 la qualità sarà importante e premiante, sia per le abitazioni sia per i servizi offerti a livello di zona - quartiere. Sulle nuove costruzioni ci sono i primi segnali di ripartenza, soprattutto nelle realtà più vivaci, ma la prudenza sarà ancora la parola d’ordine. I tempi di vendita dovrebbero ridursi ancora. Una valutazione del futuro immobiliare non può prescindere dall’andamento del settore del credito e dell’economia in generale. I mutui resteranno ancora favorevoli ed il mercato del credito non si discosterà molto dai risultati del 2018. Importante per il futuro del mercato immobiliare sarà la fiducia, legata alla ripresa dell’economia e dell’occupazione.
Quando si parla di diritto di prelazione di un immobile ci si riferisce al diritto di acquistare una casa (o un negozio) prima di altri. Questo significa che, in caso di vendita, l’inquilino ha diritto di continuare la locazione fino alla scadenza naturale oppure di acquistare l’immobile al prezzo stabilito dal proprietario, che non potrà vendere ad altri con condizioni diverse.
La legge numero 431 del 1998, “Disciplina delle locazioni e del rilascio degli immobili adibiti ad uso abitativo”, all’articolo 3 parla proprio del diritto di prelazione che spetta al conduttore.
“Alla prima scadenza dei contratti stipulati ai sensi del comma 1 dell’articolo 2 e alla prima scadenza dei contratti stipulati ai sensi del comma 3 del medesimo articolo, il locatore può avvalersi della facoltà di diniego del rinnovo del contratto, dandone comunicazione al conduttore con preavviso di almeno sei mesi, per i seguenti motivi:… g) quando il locatore intenda vendere l’immobile a terzi e non abbia la proprietà di altri immobili ad uso abitativo oltre a quello eventualmente adibito a propria abitazione. In tal caso al conduttore è riconosciuto il diritto di prelazione, da esercitare con le modalità di cui agli articoli 38 e 39 della legge 27 luglio 1978, n. 392”.
Si parla di prelazione legale quando c’è una norma di legge espressa a riguardo e di prelazione volontaria quando c’è accordo espresso tra le parti.
Ma quali sono i diritti dell’inquilino dell’immobile in vendita? L’inquilino dell’immobile in vendita, che è titolare della prelazione, ha il diritto di continuare la locazione fino alla sua naturale scadenza oppure di acquistare l’immobile con precedenza rispetto agli altri possibili interessati.
E quali sono, invece, i doveri del proprietario che intende vendere l’immobile? Il proprietario che vuole vendere l’immobile concesso in locazione deve comunicare all’inquilino la sua intenzione mediante una notifica dell’ufficiale giudiziario, oppure a mezzo raccomandata a.r.. La comunicazione deve indicare il prezzo richiesto per la vendita della casa e le condizioni di vendita.
Nel momento in cui l’inquilino riceve la comunicazione del proprietario ha 60 giorni di tempo per esercitare il suo diritto di prelazione all’acquisto, sempre mediante atto scritto e comunicato attraverso l’ufficiale giudiziario, e il pagamento del prezzo di acquisto deve avvenire entro 30 giorni, che decorrono dal sessantesimo giorno successivo alla notificazione della comunicazione a opera dello stesso proprietario, assieme alla stipula del compromesso oppure al rogito di acquisto.
Nel caso in cui il proprietario non effettua la comunicazione, ma vende l’immobile ad altri, oppure se, fatto un prezzo all’inquilino, che rinuncia, ne concede uno inferiore a un estraneo, entro sei mesi dalla trascrizione del rogito l’inquilino può riscattare l’immobile dall’acquirente o da altre persone a cui sia stato in seguito venduto mediante l’azione revocatoria. Per riscattare, l’inquilino dovrà versare il prezzo denunciato sull’atto di vendita entro 30 giorni, decorrenti dalla data della notifica dell’acquirente, che comunica di non opporsi al riscatto; dalla prima udienza del giudizio, se l’acquirente stesso non fa opposizione al riscatto; dalla data della sentenza che riconosce il diritto di riscatto, se vi è opposizione.
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Cresce del 3% lo stock di mutui in essere nel quarto trimestre del 2017. Lo evince uno studio, che ha analizzato i relativi dati provenienti da Banca d’Italia con il relativo trend storico, rilevando che le consistenze per il periodo in questione ammontano a 313.519 milioni di euro, in crescita, appunto, del 3% annuo. Una cifra che si avvicina al massimo storico, registrato nel 2011, quando l’ammontare era pari a 313.864 milioni di euro.
Il dato fa da premessa a quanto rilevato da Crif nel più recente barometro mutui, che evidenzia una domanda da parte delle famiglie ancora in aumento, con un +3,6% annuo registrato a giugno 2018, benché nel semestre si sia visto un andamento negativo con un -4,4%. Il lato positivo è che il ritorno al segno più del mese di giugno è legato non più alle surroghe, che avevano trainato l’andamento del mercato per lungo tempo, ma finalmente alla richiesta di nuovi mutui. Un trend che va letto in positivo considerato, come esposto durante la presentazione dell’ultimo Osservatorio sul mercato immobiliare di Nomisma, che ben 2,6 milioni di famiglie italiane manifestano l’intenzione di diventare proprietari di case, e che l’80% di essi subordinano la propria decisione alla stipula di un mutuo.
Tali cifre fanno da eco alla situazione delle compravendite, che nel 2017, secondo i dati sulla situazione immobiliare elaborati da Istat, Abi, Agenzia delle Entrate e Bankitalia, sono cresciute del 4,9% annuo, per il quarto anno di seguito in aumento. Stando a queste evidenze, sintetizzate dall’Osservatorio del Mercato Immobiliare dell’Agenzia delle Entrate, le transazioni totali registrate sono state oltre 542 mila, per un valore complessivo che sfiora i 90 miliardi di euro (in crescita di 500 milioni rispetto al 2016. Di queste, oltre la metà - 260 mila, da parte di persone fisiche - sono state acquistate con mutuo (secondo Banca d’Italia si parla addirittura dell’80% degli acquisti totali). Il che segna una crescita del 7,8% dell’uso di mutui rispetto all’anno precedente.
Dalla ristrutturazione delle stanze alla certificazione energetica, ecco gli interventi più utili per aumentare il valore della propria casa e renderla più attraente agli occhi dei potenziali acquirenti secondo la piattaforma Instapro.
Sebbene ci siano fattori "immutabili" che influiscono maggiormente sulla stima immobiliare, esistono interventi che è possibile effettuare sul proprio immobile per migliorarne lo stato e la disposizione degli spazi interni ed esterni, che sicuramente ne fanno aumentare il valore e lo rendono più attraente agli occhi dei potenziali acquirenti.
Si tratta di una serie di agevolazioni fiscali finalizzate a favorire l’acquisto di immobili da destinare ad abitazione principale. Per esempio, con i benefici “prima casa” sono ridotte sia l’imposta di registro, se si acquista da un privato, sia l’Iva, se si acquista da un’impresa. Inoltre non sono dovuti imposta di bollo, tributi speciali catastali e tasse ipotecarie sugli atti assoggettati all’imposta di registro e quelli necessari per effettuare gli adempimenti presso il catasto e i registri immobiliari.
Queste agevolazioni interessano chi acquista un’abitazione principale e, in generale, si applicano quando:
Se il venditore è un privato o un’impresa che vende in esenzione Iva, le imposte da versare con i benefici “prima casa” sono: imposta di registro proporzionale nella misura del 2% (invece che 9%); imposta ipotecaria fissa di 50 euro; imposta catastale fissa di 50 euro. Se, invece, si acquista da un’impresa, con vendita soggetta a Iva, le imposte da versare con i benefici “prima casa” sono: Iva ridotta al 4% (invece che 10%), imposta di registro fissa di 200 euro; imposta ipotecaria fissa di 200 euro; imposta catastale fissa di 200 euro.
La ripresa del mercato immobiliare delle abitazioni sembra essersi consolidata. Per il comparto è il quarto anno di fila con il segno più. Nel 2017 il numero di compravendite nel settore residenziale è cresciuto del 4,9% rispetto al 2016. Non si tratta del picco toccato due anni fa, quando è stato registrato un +18,6% di unità immobiliari compravendute, ma il trend è positivo. A dirlo il “Rapporto immobiliare residenziale 2018” realizzato dall’Osservatorio del Mercato Immobiliare dell’Agenzia delle Entrate (Omi), in collaborazione con l’Associazione Bancaria Italiana (Abi).
A margine della presentazione del Rapporto, Gianni Guerrieri, direttore centrale dell’Omise, ha spiegato: “Osservando il trend dal 2013 al 2017 quello che stona è quanto accaduto nel 2016, quando c’è stato un exploit di +18,6% non giustificato da fattori macroeconomici. Il fatto che rispetto a quel salto, notevolmente forte, anziché esserci stato un contro-balzo in negativo si è avuto un consolidamento – perché il +4,9% è rispetto al 2016, quando c’è stato un salto del +18,6% – è un risultato positivo. L’attenuazione dipende da tanti fattori, legati anche a un effetto statistico. E’ probabile, inoltre, che abbiano influito elementi come un’incertezza di fondo su quello che accadrà nel futuro”.
Allargando la visione a quello che potrebbe accadere nei prossimi mesi, il direttore centrale dell’Omise ha affermato: “E’ probabile che nel corso del 2018 si consolidi ulteriormente la ripresa, che c’è, con tassi di crescita più o meno come quelli visti nel 2017 e con prezzi che supereranno la soglia positiva, seppur sempre in condizioni di stazionarietà”.
Ma molto dipenderà dalle variabili esogene. “L’andamento e i cambiamenti del mercato immobiliare – ha sottolineato Guerrieri – dipendono quasi al 90% da fattori esogeni, cioè da quello che succede al resto dell’economia, ai tassi di interesse e quindi nel mercato del credito, ai redditi e all’occupazione delle famiglie, alle aspettative sul futuro delle famiglie. Queste variabili sono legate agli andamenti macroeconomici, a quello che succede a livello nazionale e internazionale, di conseguenza tutto ciò può influenzare drasticamente il mercato immobiliare”.
Intervenendo alla presentazione del Rapporto, Federico Polidoro, dirigente del Servizio Sistema Integrato sulle condizioni economiche e i prezzi al consumo dell’Istat, nell’illustrare cosa potrebbe accadere ai prezzi delle abitazioni nel 2018 – sottolineando che l’Istituto nazionale di statistica non fa previsioni, ma valutazioni sull’acquisto – ha spiegato che, in base ai dati dell’ultimo quadrimestre del 2017, se i prezzi non variassero più, l’anno in corso si chiuderebbe con un -0,1%. E’ questa la variazione dell’indice dei prezzi delle abitazioni che si potrebbe avere nel corso del 2018. E’ però necessario vedere cosa accadrà nei prossimi mesi.
La surroga del mutuo consiste nella possibilità concessa al soggetto che ha stipulato un contratto di mutuo con una banca di passare a un’altra banca che offre condizioni migliori, senza costi aggiuntivi. Quella che è anche detta surrogazione o portabilità del mutuo è stata introdotta nel 2007 dal decreto Bersani (L. n. 40/2007). Ma le banche adesso si stanno aprendo alla surroga della surroga.
Questo significa che gli istituti di credito stanno aprendo le porte anche ai surrogatori seriali, ossia a coloro che in passato hanno già effettuato una o due surroghe e che sono sempre pronti a spostarsi presso un’altra banca che offre condizioni migliori. Ciò sta accadendo perché gli attuali tassi sono ai minimi storici e secondo le previsioni nei prossimi anni non saranno più bassi di quelli attuali, ma probabilmente torneranno lentamente a salire. Di conseguenza, le banche che concedono ora mutui di surroga difficilmente in futuro subiranno un processo analogo da parte di un’altra banca.
A quanto pare, gli istituti di credito si sono dati un’unica regola: devono essere passati almeno 6 mesi (per alcune banche anche 12) dalla stipula della precedente surroga del mutuo.
Il quotidiano economico Il Sole 24 Ore ha interpellato Stefano Rossini, ad di MutuiSupermarket.it, che ha spiegato: “La finestra temporale di convenienza avrà verosimilmente una durata limitata, da un minimo di 6 a un massimo di 12 mesi. Tutti i mutuatari che vogliono quindi ottimizzare fino all’ultimo euro la propria situazione finanziaria odierna, riducendo al massimo il peso della propria rata mensile, hanno tempi abbastanza ridotti per valutare una nuova surroga”.
Si è cercato poi di quantificare il risparmio ottenibile da una nuova surroga (prima, seconda o terza) ai tassi correnti di maggio 2018 per un mutuo iniziale di 120.000 euro e durata 25 anni (valore immobile 180.000 euro), sia nel caso di mutuo a tasso fisso che a tasso variabile, stipulato negli anni che vanno dal 2012 al 2017. E’ stata considerata una surroga verso la stessa tipologia di tasso, quindi da un mutuo a tasso variabile a nuovo mutuo a tasso variabile e da mutuo a tasso fisso a nuovo mutuo a tasso fisso.
Considerando il capitale residuo e la durata residua a maggio 2018 del mutuo inizialmente stipulato, il risparmio in interessi ottenibile da una nuova surroga alla data odierna, per un mutuo a tasso fisso, varia da un minimo di euro 8.709 (per chi ha sottoscritto il mutuo precedente nel 2017) a un massimo di euro 68.024 (per chi ha sottoscritto il mutuo precedente nel 2012); mentre per un mutuo a tasso variabile, varia da un minimo di euro 5.140 (per chi ha sottoscritto il mutuo precedente nel 2017) a un massimo di euro 23.693 (per chi ha sottoscritto il mutuo precedente nel 2012).